- 企業(yè)
- 供應(yīng)
- 求購(gòu)
- 資訊
越南支持外國(guó)投資制造業(yè)，并將優(yōu)先考慮工業(yè)區(qū)，其開(kāi)發(fā)商已獲得、整合并建立明確的土地所有權(quán)，并建設(shè)公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施以支持制造業(yè)投資。 但土地可用性、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)和該國(guó)動(dòng)態(tài)監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性意味著越南唯一可以確定的就是不確定性。
在越南的外國(guó)制造業(yè)投資優(yōu)先位于工業(yè)區(qū)，這里是專(zhuān)門(mén)用于工業(yè)投資的區(qū)域，其開(kāi)發(fā)商已獲得、整合并建立明確的土地所有權(quán)，并建設(shè)公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施以支持制造業(yè)投資。在越南獲得明確的土地所有權(quán)的困難巨大、促進(jìn)制造業(yè)集群的政府政策以及現(xiàn)成的基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)促使企業(yè)在工業(yè)區(qū)投資。
越南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展取決于將以前的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)和商業(yè)用途。收購(gòu)、合并和轉(zhuǎn)換成百上千個(gè)小地塊（平均農(nóng)業(yè)地塊面積約為 2,000 – 3,000 平方米 [21,530 平方英尺 – 32,293 平方英尺]），其中一些由政府私人擁有和其他人擁有，即使對(duì)于有政府支持的最有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，進(jìn)入工業(yè)區(qū)也是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。
盡管存在如此復(fù)雜的情況，但工業(yè)用地的擴(kuò)張是進(jìn)一步工業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。越南有 369 個(gè)注冊(cè)工業(yè)區(qū)，其中只有 284 個(gè)在運(yùn)營(yíng)，其余處于發(fā)展階段。工業(yè)區(qū)平均入住率約為70%。越南各地都有工業(yè)區(qū)，但最集中的是以北部首都河內(nèi)和東南部胡志明市為中心的紅河三角洲。這兩個(gè)地區(qū)合計(jì)占所有工業(yè)區(qū)的 54%。
優(yōu)先區(qū)域聚集是因?yàn)樗鼈兙哂兄圃旌头?wù)業(yè)成功運(yùn)營(yíng)所需的屬性：
? 靠近越南主要市場(chǎng)中心；
? 人口密度高，擁有最大的非熟練以及熟練的管理人才庫(kù)；
? 最著名的大學(xué)和技術(shù)學(xué)校都集中在這里，并且
? 靠近集裝箱港口和機(jī)場(chǎng)以及匯集供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。
隨著公司尋求可以與中國(guó)低成本相抗衡的替代品時(shí)，這些屬性將導(dǎo)致對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的需求激增。雖然紅河三角洲和東南部是大多數(shù)地區(qū)的所在地，但開(kāi)發(fā)商并未能跟上需求，導(dǎo)致工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常緊張。紅河三角洲和東南部的平均入住率超過(guò)98%，也推高了價(jià)格并限制了公司尋找最佳位置。
平衡機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性
同時(shí)，投資者需要與處于不同發(fā)展階段的工業(yè)區(qū)候選名單中的開(kāi)發(fā)商談判。入圍正在開(kāi)發(fā)的工業(yè)區(qū)為投資者帶來(lái)了機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。 新區(qū)和在建區(qū)為投資者提供了更多關(guān)于地塊位置、幾何形狀、規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施以及公用事業(yè)訪(fǎng)問(wèn)和可用性的選擇。 由于越南高度復(fù)雜的土地法規(guī)，伴隨著這個(gè)機(jī)會(huì)而來(lái)的是大量的風(fēng)險(xiǎn)。
計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)
投資者在開(kāi)發(fā)區(qū)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。所有投資項(xiàng)目都有必須降低進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上在投資者的可控范圍內(nèi)。由于監(jiān)管的不確定性會(huì)影響越南幾乎每個(gè)工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)商并且都會(huì)遇到不同程度的開(kāi)發(fā)進(jìn)度監(jiān)管和不確定性，因此當(dāng)位于正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域時(shí)，進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更加復(fù)雜。不太專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)坦率地說(shuō)明他們的土地征用情況，因此需要額外的時(shí)間和費(fèi)用進(jìn)行盡職調(diào)查。
如果在此過(guò)程中沒(méi)有遇到重大問(wèn)題，完成一個(gè)區(qū)域的土地征用通常需要兩到三年的時(shí)間。但也不排除一些開(kāi)發(fā)人員花了長(zhǎng)達(dá) 10 年的時(shí)間來(lái)完成這個(gè)過(guò)程。為了管理現(xiàn)金流，一些開(kāi)發(fā)商只有在他們承諾投資者的情況下才會(huì)有目的地收購(gòu)和轉(zhuǎn)換土地，這一事實(shí)可能要等到做出正式承諾并消除替代地點(diǎn)后才會(huì)透露，從而浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間。有些區(qū)域可能還存在已獲得批準(zhǔn)區(qū)域邊界內(nèi)的私有地塊的權(quán)利沖突，但可能尚未獲得政府批準(zhǔn)地皮所屬權(quán)。
監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)
越南的法律環(huán)境在不斷變化。規(guī)范工業(yè)用地和設(shè)施建設(shè)的重大新法律通常每五年修訂一次，并且經(jīng)常發(fā)布對(duì)實(shí)施條例的臨時(shí)調(diào)整。自然資源和環(huán)境部（MONRE）最近頒布的新土地法就出現(xiàn)了這樣的沖突。舊法律生效時(shí)建立的區(qū)域受一套政府收購(gòu)國(guó)家管理土地的法規(guī)的約束，新土地法改變了其中的一些指導(dǎo)方針，因此產(chǎn)生了沖突。根據(jù)舊法征地過(guò)程中，但未完成征地的地區(qū)發(fā)現(xiàn)他們必須重新開(kāi)始征地過(guò)程，從而嚴(yán)重影響其開(kāi)發(fā)進(jìn)度。大多數(shù)工業(yè)區(qū)都是由數(shù)百個(gè)甚至數(shù)千個(gè)以多種方式劃分的小型政府所有和私有地塊拼湊而成的。每種類(lèi)型的土地都有自己的收購(gòu)和轉(zhuǎn)換為工業(yè)用途的規(guī)則。與一種土地相關(guān)的法律法規(guī)的變化可能會(huì)對(duì)投資者的項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生影響，具體取決于其所在區(qū)域內(nèi)的位置。
信任但要驗(yàn)證
與任何重大商業(yè)決策一樣，對(duì)每個(gè)入圍的開(kāi)發(fā)商都要進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查至關(guān)重要。確認(rèn)法律地位、遵守補(bǔ)償和清理程序以及該區(qū)域的開(kāi)發(fā)計(jì)劃是任何選址的關(guān)鍵。如果您需要在正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域中選擇一個(gè)站點(diǎn)，這一點(diǎn)尤其重要。
由于不可預(yù)見(jiàn)的困難和監(jiān)管變化，即使是最有信譽(yù)和經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商在獲得土地和完成區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)時(shí)也會(huì)遇到障礙。在文化上，開(kāi)發(fā)商不熟悉外國(guó)投資者對(duì)透明度的需求，并不愿分享這些存在的問(wèn)題。因此，建立良好的關(guān)系并保持一致的溝通是關(guān)鍵。在越南唯一可以確定的是不確定性，因此請(qǐng)準(zhǔn)備好花費(fèi)時(shí)間和資源來(lái)了解和減輕項(xiàng)目進(jìn)度和其他因素的風(fēng)險(xiǎn)。
評(píng)論區(qū)
